以案释法

　　找中介买房子，签了合同、交了10万定金，办手续时才发现自己没有购房资格，合同随之解除，定金也被对方收走了。

　　定金损失中介机构是否应承担赔偿责任？

　　一起来看看律师怎么说。

　　案例

　　肖先生是外地人，在杭州打拼多年。去年5月份，打算买房的他，在下沙找了一家房屋中介。

　　表明购房意向后，中介对肖先生做了简单询问，就带他去看了房。“中介问我要了身份证，还问我有没有交社保。”看过房子后，肖先生还算满意，当天晚上就在中介的促成下，与房屋所有人沈某、李某签订了《房地产买卖居间协议》，并支付了10万元的购房定金。

　　之后，在办理相应购房材料时，中介发现肖先生的社保曾断缴过一个月，因此他并不符合购房条件。“社保都是公司在交的，我也没去查过，根本不知道中间断过一个月。”

　　眼看房子是买不成了，肖先生提出要解除购房协议并要求沈某、李某返还定金。对方同意解除购房协议，但由于是肖先生自身原因造成购房协议无法履行，因此拒绝退还定金。

　　“有没有购房条件，中介肯定要问清楚的啊，什么都没说，这么仓促地让我签了协议，肯定要负责的啊。”肖先生要求中介公司赔偿定金损失，遭到了对方的拒绝。随后，他将中介公司起诉至法院。目前，案件正在审理之中。

　　那么，像肖先生这样，因自己没有购房资格导致定金损失，房屋中介机构是否应承担责任？

　　律师点评

　　浙江民衡律师事务所张海律师说，本案中肖先生与房屋所有人沈某、李某以及中介公司签订的《房地产买卖居间协议》系三方的真实意图表示，且不违反法律的强制性规定，协议是合法有效的。

　　“三方签订协议的最终目的是为了买卖房屋，但由于肖先生和中介公司方的过失，造成了协议无法继续履行，依法应予解除。”张海律师说，双方在协议中明确约定了，如因肖先生原因造成协议无法履行的定金将不予退还。“房屋所有人，在这中间是没有责任的，扣除定金也是合理的。”

　　然而，中介公司作为提供房地产买卖居间服务的专业机构，以收取佣金为目的提供居间服务，在提供居间服务的过程中，应当秉承诚实信用原则对被居间方尽到勤勉谨慎的义务，包括对房屋权属状况及当事人订约能力进行积极调查并据实报告，查验相关证件和材料，对合同法律风险做出提示。

　　张律师说，在本案中，中介公司在可以查询肖先生是否有购房资格的前提下，仅是对他进行简单询问，且在看到他的身份证为非杭州户籍的情况下亦未作出进一步审查以及要求其提供具有购房资格的证明。同时，中介公司在从事房地产居间服务业务时，应向当事人详尽介绍其需要的房屋情况并提供相关购房的法律法规、政策等专业知识。特别是对外地户籍的买受人，更应该进行基本的形式审查和风险提示。“中介公司没有了解核实肖某的购房资格，便促成买卖双方签订合同并交付定金，居间服务存在重大瑕疵，可以认定代理公司作为居间人未就原告的订约能力尽到积极调查并如实报告的义务，违反了居间人的忠实居间义务。”

　　张律师说，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

　　由于中介公司在签订《房地产买卖居间协议》时未对肖先生是否具有购房资格进行审核，亦未在风险提示及书面告知中对此明确说明，即促成三方签订《房地产买卖居间协议》，客观上造成《房地产买卖居间协议》无法履行，对《房地产买卖居间协议》未能实际履行亦负有一定过错，因此要承担赔偿肖某部分损失的义务。“根据以往案例来看，中介公司一般承担30%—50%的责任。”（记者 杨渐）