今年以来，房地产市场调控政策密集出台，持续政策发力之下，全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧，一些三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。我国房地产市场仍然存在结构性矛盾，一些城市房价上涨压力较大，一些偏远城市还有一些库存。

　　专家建议，楼市调控应从紧从严、精准出击，增强预期引导，加强秩序整顿。应继续坚持因城施策，精准调控，同时积极推进基础性制度和长效机制建设，促进房地产市场平稳健康发展。

　　市场呈现分化特点

　　2015年前后，我国一些三四线城市和县城出现库存高企，房价下跌的情况。各地积极出台措施去库存，促进市场平稳健康发展。

　　住建部曾经介绍，各地采取多项措施推进房地产库存去化。其中，包括城镇化相结合，引导鼓励农民工和农民进城，推进棚改货币化安置；发展租赁市场，把库存房转化为租赁房；发展跨界地产，鼓励企业，同时鼓励开发企业，把现有库存转化为双创提供条件，为体育、卫生、医疗、养老提供条件，等等。

　　随着政策的实施，去库存取得了显著成效。此后，一些地方房地产市场发生了变化，从库存高企到商品房库存不多，甚至出现了房价较大上涨压力。从2016年国庆前后的密集调控，到2017年3月份的调控，除了传统热点城市出台调控措施以外，很多过去的非热点城市，三四线城市也不得不出台调控措施，严控房价过快上涨。

　　市场是不断变化的，地方政府对调控负有主体责任。当市场变化时，应及时调整政策方向。既要防止库存高企，房价过快下跌，形成烂尾楼，也要在房价出现过快上涨苗头时尽快出台相关政策，将苗头遏制在萌芽状态，促进市场平稳健康发展。

　　市场分化仍然是当前我国房地产市场的重要特点。因此，调控不能“一刀切”。住建部部长王蒙徽在去年底部署2018年工作时曾表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

　　及时调整棚改安置政策

　　棚改货币化安置是一项一举多得的政策，在三四线城市去库存方面发挥着重要作用。2015年以后，各地因地制宜实施棚改货币化安置，商品住房库存量大、消化周期长的市、县，完善政策措施，引导棚改居民选择货币化安置方式，既促进房地产去库存，也避免重复建设。

　　然而，2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下，没有有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍然偏高。

　　对此，住房和城乡建设部通过召开会议等方式，督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策。

　　2017年8月份，住房和城乡建设部会同发展改革委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。

　　2017年11月份，住房和城乡建设部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

　　棚改货币化安置政策应该随着市场变化及时调整。近日，住房和城乡建设部有关负责人强调，“商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置”。

　　棚改货币化安置也不能搞“一刀切”。住建部有关负责人表示，各地要坚持既尽力而为又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞“一刀切”、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

　　加快推进配套政策落实

　　国家统计局新闻发言人毛盛勇日前表示，2018年上半年，房价总体比较平稳。但是，房地产还存在一些结构性矛盾，今年以来三四线城市房价涨幅确实比较高，有一些热点城市上涨的压力还比较大，但一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。所以，要因城施策，精准调控。

　　毛盛勇说，从下一步发展情况来看，一方面要进一步加强和完善宏观调控，同时从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策落实，加快长效机制建设，更好地促进房地产平稳健康发展，更好地实现“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本定位。

　　恒大研究院副院长、首席房地产研究员夏磊认为，棚改货币化安置在去库存方面起到了重要的推动作用。鉴于目前的市场情况，以及有关部门的政策措施，从总体上看，预计三四线城市棚改货币化安置比例将有所降低。相应地，实物安置的比例将有所增高。

　　行业内部人士普遍认为，对于房价过快上涨的三四线城市，地方政府应该及时出台调控措施，严查市场侵害群众利益的违法违规行为，治理房地产市场乱象。更为重要的是，地方主管部门要紧盯市场，加强研判，根据市场的变化随时调整相关房地产调控政策。(记者 亢舒)