原标题:《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》政策解读

　　一、扩大商品住房限购区域

　　【原文】商品住房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)，具体限购政策继续执行《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(沈政办发〔2018〕62号)。

　　【释义】

　　市规划国土局：

　　1.本次限购只对新建商品住房进行限购。

　　2.限购的区域为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。

　　3.沈阳本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上住房的，不得在限购区域内购买新建商品住房。

　　非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有1套及以上住房的，不得在限购区域内购买新建商品住房。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内没有住房的，可在限购区域内购买1套新建商品住房。购买时需提供购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。

　　4.购房人家庭成员指购房人、配偶以及其未成年子女。

　　5.购房人家庭成员中有一人具有本市户籍的，视为本市户籍家庭。

　　6.购房人家庭已有住房套数，指在本市内购房人家庭成员名下已经办理不动产权证或房证的住房和已经办理合同备案但尚未办理不动产权证的商品住房套数之和。

　　7.购房人及家庭成员拥有的住房无论以何种方式取得，均计入购房人家庭已有住房套数。

　　8.通过司法裁决、回迁安置等方式取得的限购区域内商品住房，不在限购范围内。

　　责任部门：市规划国土局

　　咨询电话：22973533

　　市人社局：已增设《沈阳市城镇企业职工基本养老保险近2年参保缴费证明》自助打印功能，参保人员可登录市人社局官方网站(网址www.sysb.gov.cn)打印，也可以持二代身份证到各分局办事大厅自助机打印。该《参保缴费证明》自带“参保证明专用章”，同时附加二维码功能，使用证明的机构可以扫描二维码或登录市人社局网站查验《参保缴费证明》的真实有效性(打印一个月内有效)。

　　二、增加住房用地和商品住房供应量

　　【原文】进一步加大住房用地供应量。调整住房用地供应计划，根据商品住房去化周期，多渠道增加各地区住房用地供应量，加快供地进度和时序。

　　【释义】同原文。

　　责任部门：市规划国土局

　　咨询电话：22973113

　　【原文】增加商品住房市场供应量。对已通过预售价格指导且具备预售条件的商品住房项目，开发企业须在10日内一次性申报预售许可，不得以分批、拆零等方式拖延入市时间；取得预售许可后，须在10日内将所有房源一次性对外公开销售，并在楼盘销售现场显著位置公示房屋销控表，严禁捂盘惜售、囤积房源等违规行为。

　　【释义】本条款主要目的是加快我市商品住房入市节奏，加大供应规模，增加有效供给，进一步改善供需关系。已具备预售条件的商品住房项目，开发企业应在通过预售价格指导后的10日内一次性申报预售许可，在取得预售许可证后10日内一次性对外公开销售全部准售房源，并在楼盘销售现场显著位置公示楼盘销控表及每套房屋销售价格。市房产局将不定期对全市在售楼盘进行专项执法检查，对开发企业未执行一房一价、明码标价制度以及捂盘惜售、囤积房源等违规行为进行严厉处罚。

　　责任部门：市房产局

　　咨询电话：22973651、22973382

　　三、加强土地供后监管

　　【原文】集中开展土地供后开工情况清查。属于开发企业原因造成开工延迟的，对未动工开发满1年的开发企业，按照土地出让或者划拨价款20%征缴土地闲置费，对未动工开发满2年的开发企业，无偿收回国有建设用地使用权。

　　【释义】根据《闲置土地处置办法》(中华人民共和国国土资源部令第53号)有关规定，对于因企业行为造成动工开发延迟的，(一)未动工开发满一年的，经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费，土地闲置费不得列入生产成本；(二)未动工开发满两年的，按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，经市、县人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

　　责任部门：市规划国土局

　　咨询电话：23236529

　　【原文】严格落实项目开竣工申报制度，加强施工进度管理，监督开发企业按照合同约定按时开工、施工和竣工。因企业自身原因造成土地闲置1年以上的开发企业，不得在我市竞买新的土地。

　　【释义】根据自然资源部《关于建立土地利用动态巡查制度加强建设用地供后开发利用全程监管的通知》(国土资厅发〔2013〕30号)要求，土地使用权人按规定在项目开工、竣工时应向市、县国土资源主管部门提交《建设项目动工申报书》和《建设项目竣工申报书》，并提供相应的建设用地施工许可证、现场照片、竣工验收证明等材料；根据《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发〔2010〕151号)要求，对发现并核实竞买人存在因企业原因造成土地闲置一年以上等违规违约行为的，在问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

　　责任部门：市规划国土局

　　咨询电话：23236529

　　四、实施商品住房价格指导

　　【原文】对在售商品住房项目，严格执行我市现行相关政策。分期销售的商品住房项目，本期销售均价不得高于前一期指导价格；首次入市的商品住房项目，销售均价不得高于周边同质可比项目销售均价，周边无同质可比项目的，按成本法核定。

　　【释义】对于在售商品住房项目，继续严格落实沈政办发〔2017〕59号文件和沈政办发〔2018〕62号文件中关于价格指导工作的相关要求。针对新申办预售许可的项目，根据不同情况进行价格指导。分期销售的，本期销售均价不得高于该项目前一期指导价格；首次入市的，市房产局将根据项目周边同质可比项目的销售均价，核定该项目预售指导价格，周边无同质可比项目的，开发企业需向价格评审会上报详细的成本构成情况，由价格评审会核定项目销售指导价格。

　　责任部门：市房产局

　　咨询电话：22973651、22973382

　　【原文】建立房价、地价联动机制。采取限房价、竞地价或限地价、竞配建、竞租赁住房、竞自持等方式供地。核算商品住房销售价格时，配建设施、租赁住房、自持房屋等开发建设费用，不得计入销售部分的商品房开发建设成本。

　　【释义】针对热点区域，根据周边同质可比在售商品住房项目价格测算商品住房销售指导价格。采取限最高房价、竞地价的方式进行供地。对周边配套设施缺失及需要竞租赁住房、竞自持的拟出让地块，采取限地价、竞配建、竞租赁住房、竞自持等方式供地。核算商品住房销售价格时，配建设施、租赁住房、自持房屋等开发建设费用，不得计入销售部分的商品房开发建设成本。

　　责任部门：市规划国土局

　　咨询电话：22973113

　　五、继续加大整顿房地产市场秩序力度

　　【原文】严格查处开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、签订阴阳合同、制造市场恐慌等违法违规行为。持续保持高压严查态势，对在销售中恶意炒作、哄抬房价的开发企业，暂停预售项目商品房买卖合同网签备案，责令限期整改；情节严重的，依法撤销商品房预售许可证。对在销售中存在价格欺诈行为的开发企业，依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》等进行处罚。市房产局等部门可视情随机开展专项执法检查，通过媒体曝光等方式向社会公布检查情况。

　　【释义】

　　市房产局：住建部〔2018〕49号文件要求“大力整顿规范房地产市场秩序”，“严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。要持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一起，并向社会公布，形成震慑”。6月27日，住建部等七部委联合下发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，并于下半年在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，整治重点包括投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等四个方面。我市将严格落实住建部相关工作要求，对开发企业和中介机构各类违法违规行为，视情节轻重采取相应处罚措施。市房产局等有关职能部门将加大执法检查力度，通过现场巡查、受理举报投诉等方式，严肃查处开发企业和中介机构违法违规行为，并向社会公布检查和处罚情况，接受社会监督。

　　责任部门：市房产局

　　咨询电话：22973651、22973382

　　市发改委(物价)：

　　(一)价格欺诈的认定

　　价格欺诈是价格监管工作中最为常见的不正当价格行为，是指经营者利用虚假的价格手段或标价方式，诱骗消费者或其他经营者与之进行交易。国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知(发改价格〔2011〕548号)第十五条：商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

　　《国家发展改革委关于〈禁止价格欺诈行为的规定〉有关条款解释意见的通知》规定，经营者利用虚假的或者使人误解的标价形式或者价格手段，欺骗、诱导消费者或者其他经营者与其进行交易，不论是否形成交易结果均构成价格欺诈。

　　(二)价格欺诈的种类

　　根据执法实践和《禁止价格欺诈行为的规定》(国家发展计划委第15号令)，价格欺诈行为主要包括以下两大类：

　　1.欺诈性价格手段

　　(1)虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，谎称降价或者将要提价，诱骗他人购买的；

　　(2)收购、销售商品和提供服务前有价格承诺，不履行或者不完全履行的；

　　(3)谎称收购、销售价格高于或者低于其他经营者的收购、销售价格，诱骗消费者或者经营者与其进行交易的；

　　(4)采取掺杂、掺假，以假充真，以次充好，短缺数量等手段，使数量或者质量与价格不符的；

　　(5)对实行市场调节价的商品和服务价格，谎称为政府定价或者政府指导价的；

　　(6)其他价格欺诈手段。

　　2.欺诈性标价方式

　　(1)标价签、价目表等所标示商品的品名、产地、规格、等级、质地、计价单位、价格等或者服务的项目、收费标准等有关内容与实际不符，并以此为手段诱骗消费者或者其他经营者购买的；

　　(2)对同一商品或者服务，在同一交易场所同时使用两种标价签或者价目表，以低价招徕顾客并以高价进行结算的；

　　(3)使用欺骗性或者误导性的语言、文字、图片、计量单位等标价，诱导他人与其交易的；

　　(4)标示的市场最低价、出厂价、批发价、特价、极品价等价格表示无依据或者无从比较的；

　　(5)降价销售所标示的折扣商品或者服务，其折扣幅度与实际不符的；

　　(6)销售处理商品时，不标示处理品和处理品价格的；

　　(7)采取价外馈赠方式销售商品和提供服务时，不如实标示馈赠物品的品名、数量或者馈赠物品为假劣商品的；

　　(8)收购、销售商品和提供服务带有价格附加条件时，不标示或者含糊标示附加条件的；

　　(9)其他欺骗性价格表示。

　　(三)价格欺诈的法律责任

　　《商品房销售明码标价规定》第十六条：商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。

　　《价格违法行为行政处罚规定》(中华人民共和国国务院令第585号)第七条：经营者违反价格法第十四条的规定，利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款;没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

　　责任部门：市发改委(物价)

　　咨询电话：88577816

　　六、加强舆论引导和预期管理

　　【原文】加强政策解读，定期发布权威信息，正面引导舆论。严厉打击利用自媒体公众号等炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。

　　【释义】房产、建设、规土等部门要结合各自职责，做好信息公开工作，客观理性地分析市场，引导合理的住房消费。对发现的散布虚假信息、恶意制造恐慌情绪、误导市场预期等行为，要依法追究责任。

　　责任部门：市房产局

　　咨询电话：22973651、22973382