中介20年累计成交额突破30万亿 业内提出未来应从竞争走向合作

　　贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领

　　1998年我国取消福利分房，启动住房改革，正式拉开了住房市场化的序幕。站在2018年，我国住房市场已焕然一新，户均住房超过1套，多数一二线城市二手房交易量超过新房，进入存量时代。伴随着时代变化，房产中介也从最初的二手交易衍生服务逐渐迈向成熟和产业化。

　　业内人士认为，过去5年中介行业发展迅速，但生存土壤一直较为艰难，未来行业应从竞争走向合作共生，坚持真房源，聚焦人才提升，谋求合作，推动行业向专业化、标准化演化。

　　中介行业累计成交额突破30万亿

　　我国二手房交易市场起步较晚，但发展迅速。数据显示，过去20年，全国二手房市场累计成交额达30.33万亿元，交易总套数达2391万套。其中，北京和上海二手房交易额达5.1万亿和6.6万亿，分别成交210万套和369万套。

　　事实上，二手房在过去5年成交了1557万套，占据整个20年成交量的65%，也就是说，最近5年是中介行业快速发展的5年，二手房交易体量实现跨越式增长。过去5年，北京二手房成交87万套，超过新房成交量的45万套。

　　与此同时，过去20年全国新房交易量超过1亿套。摸索20年间的市场脉络，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领指出，从1998到2018年，我们经历了史无前例的开发浪潮，背后的驱动力是人口增长和经济增长带来的住房需求、住房供给集中爆发。自1998年全面取消福利分房，北京、上海出现第一批经济适用房，由此带来的公房交易、置换需求，催生了早期的中介。

　　“从大框架来看，过去20年行业基本上是在夹缝中生存，整体交易集中在北京和上海。”杨现领指出，房地产市场很大，中介市场相对较小，中介是在大市场里的小行业，行业利润水平较低。“过去20年中介行业生存土壤比较艰难，到目前为止，行业才开始真正意义上出现更大、更持续向上的浪潮。”

　　目前，一二线城市基本进入存量时代，一线城市二手房交易量占比64.5%，二线发达城市二手房交易量同样超过50%。二手房市场催生并推动房产经纪行业逐步繁荣发展，目前，全国的经纪公司门店数超过20万，有145万经纪人服务于2亿的社区家庭。

　　行业高度竞争缺乏合作

　　从开始的买方和卖方直接交付，到经纪人和经纪公司参与到买卖中间来，过去20年中介行业百花齐放，行业的发展壮大培养了一批职业经纪人。但当前经纪人群体生存状态并不理想——竞争激烈、收入总体偏低、收入方差大、波动性强、基尼系数高且增速分化、互相之前缺乏合作。

　　“为什么行业合作很难？因为谁能把房子卖掉谁拿佣金，所以天然是激烈竞争的环境。中国的中介跟全球其他中介最大的不同就在这，我们到今天还是多家委托，其他市场都进入到独家委托了。”杨现领谈到。

　　从佣金来看，日本、美国、德国等发达国家佣金率为6%，法国、加拿大为4%，英国为3%，我国和澳大利亚为2%。但2%的佣金也被市场普遍反映为过高。“今天2%大家都认为高，为什么？实际上是因为你提供的服务不够好。因为一直这个行业收很低的费率，中介公司通过费率赚钱非常难。”

　　另一方面，数据显示，经纪行业平均从业年限是0.9年，一半以上城市经纪人从业年限低于一年。经纪行业平均月度流失率高达12.78%，一线城市月度流失率为10%。75%的城市经纪人工资水平低于当地平均工资，同时，经纪人收入过于集中头部经纪人。以北京为例，头部10%经纪人收入占比30%，尾部50%的经纪人收入仅占比15%。

　　杨现领指出，20年来行业有一些变化，但最核心的问题即经纪人高流失率没有解决。其背后深层次的原因是，行业是高度竞争而非合作的。

　　经纪人、中介品牌走向合作共生

　　过去20年，尤其是过去5年行业快速发展，但距离发达国家市场标准还有一段距离，未来该如何发展？对此，杨现领提出，行业未来需要发展“共生型网络”（Co-live），即经纪人网络“抱团”合作，多个中介品牌并存，一个或多个新型交易服务新平台，共同为消费者提供优质服务，为中介企业、品牌和经纪人创造价值。

　　此外，杨现领近一步指出，首先坚持真房源，其次要聚焦人才提升，最后也是最重要的，是要谋求合作，“为了改善经纪行业长期以来单兵作战的作业模式，今年贝壳找房成立以来将ACN合作网络作为构建合作型生态的基础，让行业得以实现共享房源、分工协作、联卖共赢。”

　　“房产经纪行业走过20载春秋，传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化。在移动互联网对中介行业的渗透如此之快，对住房消费影响持续深化的今天，信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。”杨现领说。（记者 李方）