长租公寓“N+1”究竟该怎么改？业内呼吁配套细则

　　“长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。”原我爱我家集团副总裁的胡景晖，在痛陈资本为争抢房源而人为抬高收房价格时，认为“N+1”的改造出租模式也对稳定租金价格无益。记者连日走访发现，有的是三居变四居，有的是三居变五居，可也有四居变八居，每家长租公寓的标准和尺度均不相同。业内专家表示，“N+1”在实际操作中缺少规范和标准，呼吁尽快出台配套细则。

　　客厅改造后又要被复原

　　急急地拎着行李，租客方回新找了一个单间房，只因为原来的那个单间被告知需要改造回原来的模样。

　　从去年开始，方回就租住在南四环的一套长租公寓里，一套设计中的三居室，被租赁机构改成五个单间后，租给了方回和其他四位年轻人。“住进来后我仔细观察过房屋，应该是原先的客厅被隔成了一个单间，带阳台的主卧室又被一分为二，隔成了两间房。”方回告诉记者，因为五位年轻人白天都在单位上班，只有晚上才聚在这一套公寓里，生活倒没有特别不方便，“这样的单间每月租金还要2000元呢，对我也是不小的压力。”

　　方回和租赁企业签订了一年的租约合同，不过，就在不久前，他被告知需要将他所租住的这个单间改回客厅，因此，尽管租约还没到期，他也不得不重新找房。“经纪人说是害怕由客厅改造的单间会被认定为违规，所以想先复原回去。”方回了解到，尽管附近区域存在着不少类似这样的改造公寓，不过到底合规不合规，有时候租赁企业自己心底也没谱儿。

　　曾被鼓励的“N+1”模式

　　将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用，方回口中的改造就是租赁市场中所说的“N+1”模式。

　　“N+1”模式被公开鼓励，可以追溯到2016年。相关部门认为，在一些大城市，特别是租赁市场供求关系比较紧张的地方，住房难的问题确实存在。为满足青年人、新市民的住房租赁需求，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，并将研究制定现有住房改造后按间出租的条件、人均居住面积的标准以及单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。“N+1”正是在那时被当作一个创新举动被提及。

　　随后，上海、成都、武汉三个城市相继发布了允许“N+1”模式的地方性文件，比如武汉规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅，可以作为一间房间单独出租使用，同时承租人人均住房使用面积不得低于5平方米。而成都则将住宅改造后承租人人均住房使用面积的最低标准定为不得低于4平方米。但截至今日，从住建部层面给“N+1”制定的范式文件并未出现。

　　跃层公寓转眼变成八间房

　　尽管文件规范没有落地，但在实践中，随着长租公寓市场的发展，“N+1”模式已日益普遍，特别是分散式长租公寓，改造被视为企业能早日盈利必不可缺的环节之一。

　　“对于公寓企业，将客厅打隔断做出一个居住单间的做法相当普遍，多出来的房间租金成为这些企业盈利的重要来源。”国泰君安证券在一份《住宅N+1合法化之路》的报告中就指出，民间资本和公寓创业者，通过投入大量成本做大量“N+1”房源，在短短几年间改变了城市的租赁环境。“N+1”被广泛运用于分散式公寓，在提升租赁市场供给的同时，还能增加机构盈利能力。不过报告也指出，从实践看，“N+1”的改造的确在急于寻求发展中埋下了一些隐患。

　　记者在调查中发现，长租公寓改造的最明显隐患之一就是为增加盈利空间而肆意扩大“N+1”的界限，让“N+1”变成了“N+2”、“N+3”甚至更多。

　　金色漫香林是属于亦庄早期开发的较为高档的住宅小区，陌生人进出小区都需要先行登记，也因此，很少有人会想到，这里还存在着分隔出租的合租公寓。8月下旬，在自如的房源展示中，正是这个小区，有一套八居室的合租公寓月租金1390元。记者以租客的身份探访了这套公寓。从外看，这套上下两层带一个顶层阁楼的跃层公寓，装饰上和“左邻右舍”并无不同，唯一能让人看出它的不同之处的，便是改造过的密码式门锁。走进公寓，首先映入记者眼帘的，便是一个刚刚被拆掉外墙、尚有旧家具没来及搬走的客厅。

　　“这里原先也是个卧室，刚刚被拆掉了，一层现在就剩楼梯口的单间了。”在经纪人的指引下，记者顺着一个不算宽敞的楼梯走上了二层。四个单间合围下的二层，只有一个黑漆漆、终日见不到阳光的几米公共空间，可通往唯一一个不足4平方米的卫生间，招租的北卧正是从左手数的第二间，被标示为9平方米的单间内，摆上一张双人床、一个简易衣柜和一个简易书柜后，几乎已没有太多的活动空间。

　　记者粗略统计了一下，即使以每个单间只居住一人计算，这套跃层公寓也有8个人，而公寓里楼梯显然并不是按照8人居住来设计的。“把书房、客厅、储物间这些功能空间加上隔断后改造成单间，虽然并未破坏房内的承重墙面，从房屋安全角度并无太大问题，但从消防安全的角度却有很多问题。”一位长年从事旧房改造的建筑师告诉记者，每套房屋在设计之初都有其消防安全的考量，把原先为三口或四口之家设计的公寓改造成八间房，消防效率必然会大幅降低。“不出事还好，一旦发生火灾等突发灾害，房屋内的逃生就是个问题。”

　　根据记者了解，在自如的合租公寓中，类似这样“N+2”、“N+3”的改造绝不少见。

　　建议早日制定配套细则

　　“‘N+1’模式，主要是说客厅的改造，对于原有房间进行分割肯定是不允许的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，从务实角度看，“N+1”模式本质上是为了缓解房源不足的矛盾，对于人口多的大城市、特大城市来说，是需要予以鼓励的。但在实际操作中，目前“N+1”确实缺少规范和标准，比如分割后是否可以搭建厨房、卫生间设施等，市场中有不同声音。“应该尽早出台配套细则，包括改造方案需报相关部门进行审核、改造后入住的人数应该有限制以防成为群租房、 改造后若造成较为严重的矛盾应停止改造行为等，都该给予原则性界定。”严跃进也提到，对于长租公寓企业整栋收购的公寓，建议政策上多给一些空间，在安全性和舒适性有保障的前提下，让其改造步伐迈大一些。

　　胡景晖也表示，原来房屋的户型设计中，客厅、起居室是不安排人居住的。如果发生问题，客厅、起居室是个疏散的通道。若随意进行“N+1”的改造，不仅可能堵塞房屋的疏散通道，也会增加对水、电、煤等公共设施的使用强度。“所以，应该保留多大的消防通道，隔断房间是否需要有独立的采光与通风条件，改造后最多能住多少人，又该如何管理，这根本上需要有一个行业标准，从而建立常态化管理。”（记者 赵莹莹）