价值为王 “抄底”楼市可在当下

　　年年岁岁花相似，又到了房企年终岁尾促销的时候。为了加速回款，让年度财表更好看一些，不少楼盘会有年底特价房、促销政策推出，无形之中撬动了购房者的置业抉择。在调控政策帮助购房者压制房价飙升的背景下，当下和未来一段时间，是否可以出手买入？楼市的“底部”何时出现？以稳为主的沈阳楼市，未来趋势如何、什么样的房子值得买？是购房者最关注的话题。对此，业内的建议是：没有人能抓住价格最低点，自住置业要以“价值”为标尺。

　　稀缺房源可“抄底” 该出手时就出手

　　一方面是各家楼盘的优惠促销，很多原本要买房的市民就颇为心动，前几天又有关于全国部分一二线城市出现了房贷利率降低的消息，也引发了很多业内猜测：是否是调控放松的信号、市场转暖的节点出现……

　　2018年的最后十几天，沈阳楼市反倒“人心浮动”，圈里圈外大家都在讨论房价会不会降，由此引发的是观望情绪弥漫，对于购房时机充满了不确定的猜测。记者采访了部分在售楼处询价的市民，在保利大都会售楼处，来自皇姑区的周先生表示：“此前市中心的房子差不多都是2万单价以上，15000元左右能买这个位置的精装房，我觉得机会十分罕见了。不想继续等，万一以后没有更低价格，不就错过一次好机会了么。”事实上，每个人心中都有一杆秤，从自己的需求和楼盘的价值去分析是否值得出手，与周先生相反，也有一些市民觉得楼盘还会继续降价，现在调控政策这么严，下一步开发商卖不动房子，自然会降价。

　　综合市场机构以及部分投资者的观点，作为长期研究房地产市场的人士，他们的观点是自住型购房遇到心仪的房子，可以考虑买入。一是稀缺型房源，二是地价较高的热点板块，无论市场行情如何，价格都会很坚挺，例如今年大热的洋房产品，在今年8月份调控政策出台后仍然热销，特别是洋房中一楼户型（带花园、下沉式庭院、地下室等），因为稀缺，基本上很难抢到，因此有人愿意加价三五十万去换取中签购房者更名。同样道理，市中心高品质住宅、优质学区房、资源型住宅等，如果有适合的房源出现，是值得立即出手的。

　　城市价值支撑楼市企稳 自住购房主导市场趋势

　　年底是房地产销售的淡季，加上年底房企的业绩压力，年末房地产市场的收官之战或许会让购房者有机会淘到合适的优惠房源——华润置地长安里建筑面积约150-300平方米旺铺总价250万起，适合投资客群，建筑面积约120-160平方米河境洋房180万元起，适合高端改善客群；中海寰宇天下“天萃”新品加推立减3万元；位于新市府板块的中海半山华府针对的是高端改善客群，目前主推产品赠送率高达10%，将阳台精装纳入室内，购房者可以得到更多使用面积；金地淘金节活动暖心启幕，12月份全民转介成交最高奖励10000元；安家金地，最高优惠10万元/套。

　　新峰地产大数据提供的数据显示，12月3日-12月9日是沈阳限购执行后的第15周，全市新建商品住宅销售44.2万平方米，远超周均（27.7万平方米），市场淡季不淡。截至12月9日2018年累计销量1355万平方米，同比减少7.5%，2018全年有望成交1438万平方米，全年表现较佳。市场供应方面，2018年累计新增供应1297万平方米，同比增加32%，占销量96%，供销趋近常态平衡，去化周期稳定在16-18个月，可见库存量不大，比较健康。综上，目前楼市整体表现稳定，成交增多。

　　沈阳启玮助业地产顾问有限公司总经理牟启玮表示，“沈阳的房地产市场行至2018年底，进入到了一个价格高位稳定、销量良好平稳的阶段。经过近两年的价格上涨后，沈阳房价终于回归到价格与城市经济、人口实际水平相匹配，是报复性补涨阶段。目前沈阳限购政策严格执行，几乎没有投机与泡沫，现在的价格与销量，完全是基于真实的市场需求基础，是相当真实的良性市场。国家对东北新的政策扶持，以及沈阳经济持续向好，人口小幅净流入等利好政策，为沈阳地产的后续平稳发展奠定了基础。”

　　由于沈阳近两年内新出让的土地数量并不多且土地价格不低，未来上市的新房数量不足，价格更不可能降低。目前限购限价，将来若政策放宽将会释放消费需求，也许会带来房价进一步上涨的压力。从目前沈阳市场的行情来看，品牌与品质俱佳的产品会更受欢迎。

　　学区+热点+品牌 无敌组合最难寻

　　购房时机来了，怎么买也是一门学问。记者在综合市场表现和业内人士研判后，总结出买房不败的几大要素。位列第一的是学区；第二是盯紧热点区域；第三就是尽量选择品牌项目。

　　关键词：学区房

　　尽管目前沈阳教育资源逐渐均衡化，但在市民心中另有标准。有无学区，是当下购房者最为关注话题，也是房子增值快慢的决定性因素。纵观近两三年的市场表现，有学区作支撑的项目，无论是自住还是投资，都属于购房的上上策。学区在市民心中的地位日渐被强化。在学区的支撑下，其他因素都显得不重要。

　　根据沈阳市学区划分的相关要求，购房者已经将学区房提前至3年以上。其中相当大一部分购房者是首改置业者，面对子女的教育问题，购房者面临着换房的迫切需求。近几年，学区相关纠纷也不在少数，为此，购房者在购买此类房源一定要将约定写进合同内，或者认证售楼处公示的相关权威文件。

　　近几年，沈阳学区房价格提升较快，而且不容易受市场环境影响，这也是此类房源保值的重要原因。学区房多数人买来是自住，也有人购买小户型落户。小学阶段，就近上学是最为省时省力的，购房者不妨一步到位。有总校情结的家长，因新盘较少，可以重点考虑二手房。

　　关键词：品牌楼盘

　　近期，众多楼盘大力促销，价格十分诱人。不乏部分项目拿特价房做噱头，特价房或为楼层不好、位置不好的房源，购房者被吸引到案场后转而推介其他房源。这也是一种常见的营销手段。面对这种情况，购房者要理性对待、周密衡量。此类营销手段，多见于中小开发商。

　　减少购房风险，尽量选择品牌开发商。近两年，品牌开发商加速并购，集中市场话语权。但选择品牌楼盘也有说法。业内人士建议：“品牌项目分两种，一是自身连续开发项目，对比一年来该项目的价格，是否有增值潜力。这里有个不容忽视的问题就是，投资的话，买到手后就变成了二手房，二手房很难争过新房。二是综合周边项目价格。周边被低价项目包围，即使是品牌楼盘，也很难脱身。购买品牌楼盘，不能忽略其竞品。

　　关键词：热点区域

　　根据近三年的市场表现，沈阳楼市常常发生这样的现象：由于个别区域供求关系的失衡，可能会有别于市场整体态势。简单说就是，即使整体市场下滑，但个别区域由于供应紧张，或不受整体态势影响，继续走高。所以，选房子选对区域很重要。比如长白地区、浑南区的新市府区域等，都是人心所向的热点区域。如何判断是不是热点区域？最重要的就是摸清政策导向、城市发展方向。市政配套的跟进，是区域价值提升的最大利好。（记者 赫方 刘建玲 王巨华采写）