突围“限竞房” 禧瑞天著18亿元的背后

　　新华网北京1月4日电（赖大臣）限竞房成为了今年北京房地产市场最受关注的一个话题。从最初的一拥而上，到现在的集中上市，曾经的市场预期遭遇了现实的困境，对于项目操盘手而言压力不言而喻。相差无几的售价、位置配套的大同小异，同质化竞争下产品力该如何打造？留给开发商的只有冷静思考。根据中原地产近期的一份报告显示，目前入市的限竞房项目网签率只有19.7%，可见市场的低迷，不过其中也不乏一些项目取得了不错的销售成绩。

　　限竞房之困

　　“目前来看限竞房的竞争的确很激烈，但是并没有数据反映的这么惨淡，主要是目前各个项目基本可以分期付款，因此导致网签数据滞后。”禧瑞天著副总经理刘颖军表示。

　　据中原地产数据显示，截止到2018年12月24日，今年北京已经入市的商品房住宅套数高达40866套，为近3年的最高点，同比涨幅高达50.3%；在供应量井喷的同时，成交并不乐观，只有24310套，刷新了近年来年度最低记录，这是2017年后，市场再次成交量不足三万套。其中限竞房的集中入市是造成去存压力的一个主要因素。北京入市限竞房项目共计36个，合计入市46期，供应限竞房住宅21251套，网签数据为4196套，网签成交量只有19.7%。

　　不仅如此，未来的市场潜在供应依然不少，据统计北京累计供应的限竞房土地合计85宗地块86个项目，总建筑面积808万平米，北京在未来一年左右要入市的限竞房住宅土地将是550万平米左右，大约5万套限竞房。

　　在刘颖军看来，目前市场的“成交堵车”主要是由于项目短期的集中入市造成的。从北京首批入市的旭辉城、金樾和著和瀛海府来看取得销售业绩非常不错，市场的拐点出现在10月份，大量项目集中上市，导致客户分散。“‘限竞房’也不能调价格，因此许多客户选择的时间相对宽裕，今年买和明年买没什么差别。”刘颖军补充道。

　　据了解，禧瑞天著今年9月5日入市，已经取得了超过了18亿元的销售额，在限竞房最为集中的亦庄板块实属不易。

　　正如刘颖军所言，相对整个市场的集中入市，禧瑞天著所在的亦庄板块更为明显。数据显示，整个大兴区共有限竞房项目15个， 其中8个位于大亦庄区域，目前有6个项目已经陆续上市，包括首开熙悦林语、首创禧瑞天著、瀛海府、和悦华锦、万和斐丽和金麟府，区域竞争的压力可见一斑。

　　远洋的突围

　　亦庄集中了大兴区的大部分限竞房，而南海子公园又集中了亦庄大部分限价房。同样的配套、同样的价格，这样的市场竞争可以预见的激烈。

　　“我们所处的区域是北京的东南角，从小区域位置来看，周边基本上没有竞品项目，相对于竞争程度没有亦庄西区那么激烈。”不过在刘颖军眼中挑战依然不小。

　　“这个跟以前的操盘完全不一样，之前地产销售更多的是以地缘客户为主，但是现在限竞房根本不一样，由于价格基本上一致，客户分散到北京各个区。就禧瑞天著而言本地客户只有40%，剩下的40%来自朝阳，其他区域客户20%。”尽管此前刘颖军操盘了紫辰院、首创新悦都、首创悦都汇、诺德中心、中铁国际花园、华鸿国际中心、空港国际中心等多个项目，但是现在面临的这个局面仍极具挑战性。

　　现实的市场环境，让禧瑞天著项目把更多的精力用在了产品的打造上。刘颖军介绍，作为一个没有自持部分的项目，禧瑞天著首先在户型设计上尽量创新，在必须满足70/90规定的前提下，推出了118平方米和138平方米的四居户型，满足了市场上改善客户需求，且项目所有房源均做到南北朝向。不仅在户型上，为了提高整个小区的居住品质，项目整体采取高层和多层结合的方式，使得楼间距最大可达100米以上。

　　18亿元销售额的收获，一方面是项目在产品上的用心打造，另一方面也与区域位置硬指标密不可分。该项目所在东五环区域是未来亦庄的核心板块。2017年3月，北京住总集团宣布，亦庄两站一街（主要是指亦庄火车站和次渠南）项目重启，项目占地1600万平方米，合计58个地块，预计将投入550亿，打造成为北京高端商务新城，是未来南部地区的CBD商务中心。据了解，两站一街拥有“3+2”轨道交通体系，即3条地铁线路和2条城际铁路，总共拥有5个地铁站点和2个城际站点，是北京轨道站点最多的区域。

　　禧瑞天著除了限竞房之外，后期还有4万平方米的商业项目供应，未来区域将成为北京东南板块的核心。