首场土拍“理性”开局 释放市场趋稳信号

2018年沈阳市居住类用地供求量价走势变化

　　2019沈阳开年的首场土拍，对于楼市有着风向标的意义。华润、金地、旭辉三大品牌房企抢先布局，展示了持续深耕沈阳的决心。没有去年几场土拍那样的火爆，也没有高溢价率，相比之下，这次土拍房企“理性”了很多。土地市场的理性回归也预示了2019楼市的一个基调。业内认为，综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，预计2019年市场仍将保持总体回调、平稳释放的大势，刚性需求和改善性需求都有进一步释放空间。

　　低调拿地 三大房企理性布局

　　2019年1月22日沈阳迎来开年首场土拍，金地以3500元/建筑平方米，总价3.64亿元夺得东望街-4地块；旭辉以4350元/建筑平方米，总价0.85亿元的价格夺得车辆段西地块；华润以4200元/建筑平方米，总价2.51亿元夺得青城山路北-3地块，首场土拍并没有部分市场人士预期的火热，三个地块溢价率不高。

　　拿地的三家房企，都是出于整体布局的考量，低调理性入手。

　　金地作为在大东深耕多年的房企，既熟悉大东市场和消费特色，也非常看好大东未来发展，此次新拿的东望街地块预计开春动工，产品与金地保利半山麓的高层和洋房产品形成互补。

　　旭辉取得的车辆段西地块位于皇姑首府新区板块，属于二环内的城市核心区域，尽管目前产品规划还未对外透露，但旭辉此前在铁西核心城区的雍和府等项目，以及北站板块核心区位的旭辉铂宸府等，都是做出了“高端定位、高品质、精致”的特色，因而可以预测此次这一中心新地块，旭辉应该继续走品质化精品路线。

　　青城山路北-3地块位于北皇姑板块，华润以4200元/建筑平方米的价格强势夺地，地块总价2.51亿元，地块与目前在售的华润置地翡翠城非常近，可谓互相呼应。

　　华润置地翡翠城在北皇姑青城山路这一区域几年里，依靠品牌魅力和产品力，形成了非常好的口碑，并且区域的销售渠道、客群积累等都十分完备，近年品牌房企对这一板块的整体拉动效果明显。

　　因此华润置地此次拿地是水到渠成，预计产品也会延续其翡翠城的旺销态势。

　　“限竞”模式增多 溢价率走低

　　回顾2018年沈阳土拍市场，是政府控制土地出让节奏与房企土地需求旺盛的冷热交叠。2018年上半年，土地市场比较稳定，下半年土地开始采取限竞模式，挂牌土地增多，产城项目及具备特殊要求地块频繁出现，楼板价受此影响有较大波动。

　　瑞达思云数据显示，房企的拿地热情在2018年持续升温，2018全年高溢价土地12宗，溢价区间为54.5%-138%，主要集中在浑南、铁西、于洪三区。政府调控及限购后土地出让手段、方式的改变，让房企虽然对优质土地仍有争抢，但是高溢价土地表现弱于2017年。业内分析认为，土地溢价率有所回落不仅因为政府的大力宏观调控（限价、限用途、增加配套要求等），还因为各大房企对于土地市场也相对更加理性。

　　供略小于求 支撑房价企稳

　　从近期的土拍市场来看，沈阳房地产市场早已进入高资本、大品牌门槛的时代。

　　沈阳启玮助业地产顾问有限公司总经理牟启玮分析认为，“由于不少地块都有政府商业配比、配套标准以及开发商自持数量的要求，这要求开发商除了资金能力外，还要有更高水平的综合开发与运营的能力，这也意味着沈阳地产彻底进入强者恒强时代，即大品牌开发商主导的时代。”

　　沈阳去年土地成交总量与近三四年基本持平，完全没有供过于求，这意味着市场需求平稳上升的基础上，土地供应略少于需求，将进一步支撑2019年沈阳房价平衡与稳定。沈阳日报、沈报融媒记者 刘建玲

　　2018沈阳土地市场的 三个关键词

　　关键词1：不均衡

　　东部板块环线价值真空带

　　2018年居住类土地累计公示65宗，供应面积475.5万平方米，全市完成供应计划，但细分至区域，浑南、于洪、沈河三区指标未完成；成交46宗，成交面积342.8万平方米，土地成交主要分布在铁西、沈北道义及浑南新城区域，而资源绝佳的东部板块沉寂背后，蕴含巨大的升级价值。2019或将是沈抚板块、东湖乃至棋盘山的实至名归年。

　　关键词2：合伙人

　　强强联合成开发新模式

　　土地供给“存量为王”的时代迫使大型品牌房企或通过联合，或并购中小型房企间接“拿地”补库存。品牌房企强强联合，一起拿地开发新项目成为沈阳地产圈的一种新趋势。2018年沈阳共计有13个收并购项目，10个合作开发项目；其中恒大居首，共收并购4个项目；万科、金地、保利等知名房企的合作开发频频发生；融创等收并购项目遍布全市各区，主要集中在城市南北两侧。

　　关键词3：涨房价

　　规模恒定下土地端推动价格上涨

　　2018年沈阳商品住宅供应量1301万平方米，同比上涨30%，成交1387万平方米，同比下降9%；成交金额继续上涨，但涨幅放缓；2018年商品住宅成交均价9174元/平方米，增长率16%，达历年最高。业内分析，待高价值土地入市后，在附加品牌的基础上，预计房价仍有上涨空间。

　　数据支持：瑞达思云数据