房价不会因此涨 社区品质差别大

　　被广大购房者频频吐槽的建筑面积、公摊面积等问题迎来了新说法。

　　2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。《住宅项目规范（征求意见稿）》第2.4.6条规定：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。此前，大多数地方的房地产交易都是按住宅的建筑面积计价，许多购房者也困惑于住宅建筑面积、套内面积、公摊面积等多个概念。

　　在商品住宅领域，所谓建筑面积指的是建筑物各层水平面积的总和，包括套内面积和公摊面积。套内面积一般指的是购房者实际能得到的住房面积，包括套内使用面积、墙体面积、阳台建筑面积等；公摊面积则是由各套住宅分摊的公用建筑面积的简称，包括大堂、公共门厅、过道、电(楼)梯前厅等，购房者并不能实际得到。

　　“公摊面积”是内地房地产业从香港引进的概念，不过早在2013年，香港就出台新政做出调整，房屋销售不再按建筑面积计价，但公摊面积在内地沿用至今。对于购房者而言，按套内面积交易“所见即所得”，销售方式更为直观、透明，而公摊面积则因重复缴费、计算不透明等问题，频频被诟病。

　　公摊面积猫腻多，“按套内计价”可减少灰色利益

　　“住宅建筑应以套内使用面积进行交易，按建筑面积计价成为历史。”看到这条消息，重庆市居民章伟凯忍不住“有点小骄傲”：“买房只买套内面积，我们已经领先全国多年了。”2016年，他在重庆市渝北区购买了一套商品房，在签约时他注意到，购房合同及房本上所记录的内容为“房屋套内面积86平方米”。

　　在全国大多数购房者还在为“该不该按建筑面积交易”而跟开发商争执不休的时候，早在2012年，重庆市就开始实行“按套内面积计价”的做法。《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条规定，商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同；交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

　　虽然不用为“买房该看建筑面积还是套内面积”而烦恼，但在以往的购房经历中，章伟凯也为房屋“公摊面积”伤透了脑筋。2016年，章伟凯看中了现在入住的这套高层住宅，跟家人商议后，都觉得不错，于是很快就交付了定金。签约前，开发商的销售人员告诉他，因为按照规划，小区内将会留出许多面积作为绿化和公共空间，所以这套高层房屋的公摊比例将会比周边其他小区更高一些。

　　但在入住以后，他和许多业主的共同感受是，小区“太挤了”：每层共有14套住房，却只有2部限乘8人的电梯；小区内部所谓的绿化，也只是种了一些绿植；原本规划中作为公共空间的人工湖，并未呈现在住户眼中。

　　事实上，关于住宅建筑公摊面积所存在的猫腻和问题，许多人早有怨言。2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”，曝光“最牛公摊面积”事件。开发商事先承诺公摊不超过30%，事后却高达52%，200多户维权无望的业主欲哭无泪。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，一些开发商为了吸引购房者，甚至打出了“零公摊”这样的标语，实质上零公摊只是一个噱头，零公摊并不意味公摊面积为零，而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积相抵消。赠送的面积很多情况下都是限高，或者隔层出现的，当然还有很多是地下空间，在后续使用中，会出现部分问题。

　　据张大伟介绍，从全国看，一二线城市相对规范，公摊系数在15-25%之间，而很多不规范的城市甚至有超过30%的住宅公摊系数。

　　“按照套内使用面积交易已经在重庆等个别城市落地，这一政策的确更有利于购房者，减少了开发商的灰色利益。”但张大伟同时提醒，目前，相关文件只是工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远；即便成为正式文件，也仍需确定是建议标准还是规定强制标准。

　　张大伟说，除了公摊面积计价，国内还有很多独有、少有的房地产交易现象，例如期房销售、二手房双边代理等。随着房地产市场的发展，这些都有了改变的可能。“对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。”

　　房价不会因此上涨，开发商或将做大套内面积

　　住建部上述征求意见稿发布后，有人担心房价可能会上涨。对此，已习惯于买新房按套内面积计价的章伟凯表示，自己并不担心这个问题。

　　在他所经历的重庆市多年的具体实践中，不论是按建筑面积还是套内面积计算，总房价并没有变化。他举例称：一套商品房若按建筑面积计算为100平方米，房价为1万元/㎡；若按套内面积计算为80平方米，房价为1.25万元/㎡，房屋总价为100万不变。

　　不过，他也表示，重庆的二手房市场一般是按照建筑面积来计算价格。“二手房的装修、朝向、楼层这些（情况）都不一样，可能业主还做了些自己的改造，所以按建筑面积来算会公道些。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃分析，类似“买100平方米但使用面积只有70平方米”的事件造成许多购房者的维权，公摊面积也导致了物业费等社区费用缴纳产生争议。而从购房者角度来看，公摊面积只是附属设施，主要看的还是具体能使用的套内面积。因此，本次政策调整若逐步落地，或将推动开发商更加注重做大套内面积。

　　在严跃进看来，住建部此次明确按套内面积计价交易，也是减税降费背景下的具体体现。“现在强调减税降费，如果按照套内面积征收房地产税的话，也是这一背景的具体体现。”

　　据他介绍，此次住建部对住房面积定义的转变，会推动房地产税和其他跟房屋交易面积相关的制度发生变革，最终统一以套内面积进行计算。不论是对于财政税收还是购房者权益，都具有积极意义。

　　若上述政策逐步落地，今后商品住宅全部按照套内面积交易，在套内面积做大的同时，公摊系数是否越低越好？对此，张大伟提醒，尽管公摊面积不计入面积价格，但开发商亦可提高套内单价。如果开发商过度挤压公摊面积，会导致社区生活品质下降，楼道、大堂等商品住宅的公共面积将会缩水，小区绿化、公共设施等也可能受到影响。

　　张大伟指出，从重庆等个别城市的落地情况来看，改为按套内面积计价交易，的确更有利于购房者，也减少了开发商的灰色利益空间，但从目前来看，这一政策变化影响最大的是期房销售。“羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。”（记者 李晨赫 王林）