楼市调控的变与不变 “房住不炒”成市场主旋律

　　2019年的《政府工作报告》强调首次将“市场体系”和“保障体系”并列，这个变化代表了对房地产发展更清晰的定位：市场的归市场，保障的归保障。要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，只有百姓对房地产市场的预期稳定了，建设长效机制才能赢得时间和空间。

　　两年前，全国多个城市房价一路高歌猛进，各地炒房氛围浓厚，房地产市场面临失控的危险。北京市住建委联合多部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，明确购房资格认定实施“认房又认贷”，二套房最低首付比例提高至6成，最高贷款年限降至25年。“3·17新政”不仅深刻影响了北京楼市，全国上百个城市随后陆续加入“精准调控”大潮，“房住不炒”开始成为房地产市场发展的主旋律。

　　3月17日，被称为“最严房地产调控措施”的北京“3·17新政”迎来两周年节点。有机构统计，两年来北京楼市明显降温，市场均价较2017年3月高点下调超过10%，市场成交调整至历史中等水平。截至2018年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%，这意味着炒房人群已经基本退出了市场。

　　2019年以来，严厉调控措施下的房地产市场出现了一些微妙的变化。一方面，各地纷纷出台人才政策，一些地方的人才政策被市场认为是变相给楼市松绑；另一方面，包括北京在内的部分城市楼市出现回温，部分地区甚至出现“小阳春”。

　　2019年房地产调控政策会不会出现大的变化？这是业界、研究界和公众都倍加关心的问题。2019年国务院《政府工作报告》没有特别强调“房住不炒”，有人认为这是房地产调控政策放松的一个信号。住房和城乡建设部部长王蒙徽在本次全国人大会议“部长通道”答记者问时强调，今年会继续坚持“房住不炒”的定位，保持政策的连续性和稳定性，防止楼市大起大落。《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任郭玮随后在国新办吹风会上回应称，《政府工作报告》的文字虽然有变化，但楼市调控基本政策取向没有变化。

　　“房住不炒”的基本政策没有变化，但《政府工作报告》关于房地产市场的论述中，有一个比较重要的变化值得重视。报告强调，“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系”，首次将“市场体系”和“保障体系”并列，这个变化代表了对房地产发展更清晰的定位：市场的归市场，保障的归保障。

　　按照郭玮的解释，解决群众的住房问题要靠两个体系，一个是市场体系，一个是保障体系，要发挥市场在配置资源中的决定性作用，也要更好地发挥政府作用。市场体系必须坚持市场主导，坚持适合国情的市场化方向，以居住为主，以居民消费为主，满足不同层次的需求。保障体系则要以政府为主，为群众提供最基本的住房保障，并明确准入门槛，防止保障与市场出现错位。2019年国务院《政府工作报告》对房地产保障体系有更多着墨，强调要继续推进保障性住房建设和城镇棚户区以及老旧小区改造，确保困难群众基本居住需要等等。

　　目前，部分地方房地产市场的确出现了一些松动迹象，但总的来看，限制炒房的核心逻辑没有发生根本变化，发生变化的是房地产调控逐步从短期措施向长效机制过渡。过去几年主要采取限购限售限贷等短期措施，但建立房地产健康发展的长效机制，最终还是要靠长期的政策，稳定公众对楼市的理性预期。因此，一些地方临时性措施的松动或者退出不值得大惊小怪，而应更多地从土地、金融、税收、法律等多方面探索建立房地产调控的长效机制。

　　与此相应的，这两年公众对楼市的心态也发生了明显变化，房地产单边看涨的时代已经结束了。有人预测上涨，也有人预测短期可能会调整，买房不再是稳赚不赔，部分在“3·17新政”出台前追涨买入的投资客已经出现亏损。正如住建部部长王蒙徽所说，要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，只有百姓对房地产市场的预期稳定了，建设长效机制才能赢得时间和空间。