多地楼市政策进一步升级 “差别化”成调控主方向

　　继去年“3.17”楼市新政满一年后，各地房地产调控力度并未放松。从2018开年至今，已有多个城市启动新一轮的楼市调控。而从各地的实际政策来看，“差别化”也正在成为下一阶段房地产市场调控的主要特征。

　　 多地启动新一轮调控

　　据统计，自2018年1月以来，包括兰州、三亚、淄博、济阳等13个城市发布了楼市调控的新政策。而就在“3.17”新政一周年之后，多个热点城市又相继启动新一轮的楼市调控。

　　3月21日，大连市发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对住房限购进行分区调控。为防止房价过快上涨，将中山区、西岗区、沙河口区及高新园区列为限制区域。对大连市户籍居民家庭与非户籍居民家庭进行区分限购。在差别化住房信贷政策方面，将中心城区单人住房公积金最高贷款额度由45万元下调至40万元。

　　3月27日，长沙市住建委下发《关于实施差别化购房措施的通知》，从当日起长沙市限购区域内商品住房销售实行差别化调控措施，将优先满足首套刚需购房群体。

　　3月28日，杭州市住保房管网连发两篇文章称，为维护房地产交易秩序，杭州对房地产市场规范一直保持严管高压态势；同时宣布，开展专项整治行动，从严打击各类违规行为，将采取公开摇号全程公证的方式，以切实规范市场销售行为。

　　就在同一天，深圳市多个部门联合发布通知，要求在二手房交易中，贷款评估价、网签备案合同价、房屋评估价，这三个价格，要实现“三价合一”。所谓三价合一，指的就是，二手房交易中的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，这三个价格要统一起来。

　　3月30日，西安市住房保障和房屋管理局下发“关于进一步加强商品住房销售管理的通知”，要求房地产开发企业及经纪机构不得以房源紧俏、后期涨价等诱使购房人抢购。

　　另外，包括成都、武汉、广州、郑州以及海南等地，均在3月底之前宣布出台房地产新政。

　　 “差别化”是主方向

　　尽管多地集中发布新政，但值得注意的是，本轮调控仍继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　其中，大连、淄博、衢州等地，差异化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。同时，大连、阜阳、昆明等地出台的调控政策表明，“限售”范围进一步拓展。此外，今年的楼市政策在保持严厉调控的态势之外，限售政策已下沉到三四线城市及县区。

　　而杭州、成都、西安则加入摇号购房城市之列，将摇号作为调控手段之一。自此，摇号与限购、限贷、限价、限售一道成为楼市调控新标配。据了解，购房摇号的先行者已经有不少。目前包括上海、南京、武汉在内的多个城市已经实施购房公证摇号政策。

　　海南方面则继续加码“限购”。3月31日，海南省住建厅网站发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，要求全省加强严格购房资格审查，非该省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。非该省户籍居民家庭购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

　　湖北省则决定建立房地产市场调控会商制度，将共享全省房地产市场交易、供地、金融等信息和政策，共同加强市场研判和政策研究，指导各地制定和调整调控政策，并联合监管房地产市场中的风险和问题。

　　深圳的“三价合一”政策，即二手房交易中的所有价格都统一（成交价、评估价以及网签价），并且按照这个价格来计税以及申请贷款。在业内看来，这一招，被认为是遏制“阴阳合同”“高评高贷”的重要举措。

　　  调控中短期不会放松

　　针对楼市调控的下一步走势，同策研究院总监张宏伟认为，中短期内，坚持差别化调控与“楼市去投资化”为主要方向，核心一二线城市楼市调控不会放松，强金融监管已成为常态。对于房企而言，融资渠道收窄；对于购房者来说，首付比例难降，且商业银行购房贷款利率提升、贷款审批周期拉长，致使购房门槛和成本升高。非核心经济圈内，三四线城市和县区去库存将持续。

　　中长期内，建立和完善房地产长效调控机制是重点工作，在完善现有的法律制度、金融监管、财税征管体制等基础上，放活土地机制（如农村土地流转、集体用地改租赁房等），促使新型城镇化为房地产长效机制中的重要环节。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似杭州出台摇号政策，是希望通过此类政策来稳定市场秩序，类似长沙的让刚需购房者优先购房，也是一种较为灵活的政策。而从实际情况看，当前市场确实还存在较热的上涨因素。近期部分城市的管控，和杭州的逻辑都是类似的，说明潜在的需求很大，但供应端的量没有起来，所以在二季度进行管控也成为一个市场趋势。

　　关于深圳的“三价合一”政策，目的是为了防范部分做高房屋评估价进而多贷款的现象。所以深圳类似做法，其实也是对当前住房贷款市场的一个规范。从类似做法也可以看出，当前对于二手房的价格评估更加精细化，精准定价必然有助于包括报税、贷款等业务的统一，既方便核算，也规避了各类虚高报价或做低价格的做法。

　　在业内看来，对于深圳类似政策，预计全国其他城市也会跟进，这也是当前存量房市场发展的一个重要改革。尤其是随着信息技术和评估技术的改善，二手房交易的合规性可以得到体现，同时也促进了二手房交易中的公平性和稳定性。（王日晨）